Immobilier à Arcachon : en 2023, le prix médian du mètre carré a franchi la barre symbolique des 8 300 €, soit +5,7 % en un an, d’après la Chambre des notaires de la Gironde. En parallèle, le volume de transactions a chuté de 12 % sous l’effet de la remontée des taux. Pourtant, la douceur océane continue d’attirer familles et investisseurs. Un paradoxe fascinant que je vous propose de décrypter, depuis la jetée Thiers jusqu’aux pins centenaires du Pyla-sur-Mer.
Prix de l’immobilier à Arcachon en 2024 : des sommets maîtrisés
Le marché local défie les tendances nationales. Alors que les grandes métropoles enregistrent un tassement, Arcachon affiche encore un léger rebond au 1ᵉʳ trimestre 2024 (+1,4 % selon MeilleursAgents). Plusieurs raisons :
- Attractivité touristique quatre saisons (label « Station de tourisme » renouvelé en 2022).
- Parc immobilier majoritairement ancien, donc rareté du foncier constructible.
- Effet télétravail, renforcé depuis la crise sanitaire (35 % des acquéreurs 2023 déclarent travailler à distance).
Chiffres clés
| Secteur | Prix médian m² appartement | Prix médian m² maison | Évolution 2023-2024 |
|---|---|---|---|
| Ville d’Hiver | 8 900 € | 10 700 € | +4,2 % |
| Aiguillon/St-Ferdinand | 6 400 € | 7 600 € | +1,9 % |
| Le Moulleau | 9 700 € | 11 200 € | +3,8 % |
| Pyla-sur-Mer (commune de La Teste-de-Buch) | 10 500 € | 12 300 € | +5,1 % |
(Ces montants sont issus des bases notariales 2024 consolidées en avril.)
Pourquoi le marché du Pyla reste-t-il prisé malgré la hausse des taux ?
Le Pyla fascine. D’un côté, les banques resserrent les vannes ; de l’autre, les baies vitrées sur le Banc d’Arguin continuent de se négocier à prix d’or. Comment expliquer ce contraste ?
- Aura patrimoniale. La dune, classée Grand Site de France, ajoute un supplément d’âme que le neuf ne peut copier.
- Offre limitée. Le Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI) adopté fin 2023 limite les hauteurs et protège 62 % des espaces boisés classés.
- Clientèle internationale. Britanniques, Suisses, mais aussi Bordelais exilés, maintiennent une tension acheteuse (18 % des dossiers traités par l’agence Barnes Arcachon en 2023 provenaient de l’étranger).
- Location saisonnière premium. Un T4 vue bassin se loue en moyenne 3 800 € la semaine en août (donnée Abritel 2023), de quoi amortir une partie du crédit.
D’un côté, les taux frôlent 4 % sur 25 ans ; mais de l’autre, la rareté foncière protège la valeur long terme. Voilà pourquoi le Pyla reste un placement émotionnel et patrimonial.
Comment acheter une villa au Pyla sans se tromper ?
Vous me posez souvent la question : « Quelles étapes pour sécuriser mon achat ? ». Voici ma méthode de terrain, peaufinée après quinze ans de reportages immobiliers.
1. Définir votre périmètre
Les Pylatais distinguent trois micro-quartiers :
- Bord-de-mer immédiat (de l’avenue Louis-Garros à la Corniche).
- Forêt centrale, plus discrète, proche des tennis.
- Haut-Pyla, panoramique mais plus éloigné de la plage.
2. Anticiper les contraintes urbanistiques
Le PLUI impose :
- Emprise au sol limitée à 20 % en zone UPy1.
- Hauteur max : 7 mètres faîtage.
- Obligation de toiture à deux pentes (adieu les toits-terrasses futuristes).
Vérifiez toujours le coefficient de biotope (0,6 minimum) ; un jardin trop minéral peut bloquer votre permis.
3. Négocier avec des repères précis
En 2024, une villa classique des années 60, 150 m², 1 000 m² de terrain, vue forêt mais sans mer, se signe autour de 2,1 M€. Comptez +30 % avec vue latérale bassin, +60 % en première ligne. Ces fourchettes, réactualisées chaque trimestre, servent de mètre étalon.
4. Optimiser le financement
Faites jouer les dispositifs locaux :
- PTZ renforcé dans le cadre d’une rénovation énergétique (maison avant 1990).
- APL Accession possible jusqu’à 24 000 € de prêt bonifié si résidence principale et revenus inférieurs au plafond Gironde (45 425 € pour un couple 2024).
- Taux fixe régional Crédit-Mutuel du Sud-Ouest, souvent 0,15 point sous la moyenne nationale.
5. Sécuriser la location ponctuelle
Pyla fait partie de la zone tendue votée par la Communauté d’agglomération du Bassin d’Arcachon Sud (COBAS). Déclaration en mairie obligatoire au-delà de 120 jours/an. Anticipez la taxe de séjour (5 % du loyer).
Un achat réussi, c’est un triangle : émotion, rendement, légalité. Ne sacrifiez pas un sommet.
Vivre au rythme du Bassin : art de vivre et projets urbains
Le charme du Bassin ne se résume pas à des chiffres. Pas plus tard qu’en février 2024, Philippe Starck dévoilait son projet d’éco-port à La Teste-de-Buch : 250 anneaux, 30 % d’énergie solaire, livraison 2026. Ce futur pôle nautique dynamisera l’emploi et doperait la valeur des résidences secondaires situées dans le périmètre de 2 km.
Entre traditions et modernité
Arcachon cultive sa dichotomie :
- Fêtes de la Mer (depuis 1903) et compétitions de voile high-tech.
- Ostréiculture ancestrale et food-court design inauguré en 2023 à l’Aiguillon.
- Patrimoine néo-mauresque de la Ville d’Hiver face aux villas minimalistes signées Louis-Paillard aux Abatilles.
Cette tension créative irrigue le marché immobilier : on achète un style de vie autant qu’un bien.
Zoom mobilité
La ligne TER Bordeaux–Arcachon met la gare à 52 minutes de Saint-Jean (horaires CAD 2024). Ajoutez l’ouverture prévue du Bus Express Pôles Ouest en 2025 : les résidents permanents gagnent en confort, donc en valeur résidentielle.
Le futur écoquartier de l’Aiguillon
- 320 logements, 40 % sociaux.
- Panneaux photovoltaïques mutualisés (objectif : autonomie 65 %).
- Promenade piétonne sur 1,8 km le long des chantiers navals réhabilités.
Ce programme, porté par l’ex-ministre Emmanuelle Wargon via le Conseil national de la refondation, pourrait rééquilibrer le marché en offrant des opportunités d’achat abordables, tout en renforçant la mixité sociale.
Envie d’un bain d’iode ?
Je sillonne chaque jour ces ruelles ensablées, appareil photo en bandoulière, carnet noyé de sel. Les chiffres parlent, mais les pins chantent aussi. Si vous sentez déjà l’odeur des immortelles, restons en contact ; je partagerai volontiers mes visites coups de cœur, du chalet en bardage rouge au penthouse face aux couchers lilas sur le Cap-Ferret. Le Bassin se découvre, se respire, se raconte… et peut-être bientôt, se vit chez vous.