Immobilier Bassin d’Arcachon : en 2024, le prix médian du mètre carré a franchi la barre symbolique des 8 500 € pour les maisons et 7 300 € pour les appartements (source notariale régionale publiée en janvier 2024). Ce chiffre, en hausse de 7 % sur douze mois, place Arcachon et le Pyla-sur-Mer parmi les marchés littoraux les plus prisés de France, devant Saint-Jean-de-Luz et à peine derrière La Baule. Face à cette tension, acquéreurs comme vendeurs s’interrogent sur la marche à suivre. Cap sur une analyse fine, bercée par l’odeur des pins et le ressac de l’Atlantique.
Tendance 2024 : un marché qui défie la gravité
Le Bassin d’Arcachon n’a jamais vraiment connu de pause, même lors du dernier repli national de 2023. Alors que la Fédération nationale de l’immobilier annonçait une baisse moyenne de 1,8 % dans les zones littorales françaises, Arcachon gagnait encore 4 %.
Pourquoi ? Trois moteurs agissent en synergie :
- Rareté foncière maîtrisée : le PLU de 2020 limite la constructibilité, protégeant forêt et vue sur le Bassin.
- Attractivité post-télétravail : selon l’INSEE, 38 % des nouveaux arrivants de 2023 déclarent télétravailler plus de trois jours par semaine.
- Effet “carte postale” renforcé par les réseaux sociaux : la Dune du Pilat a généré plus de 450 000 mentions #pylasurmer sur Instagram l’an passé.
De ce fait, les volumes restent solides : 2 140 transactions enregistrées sur l’ensemble du Bassin entre janvier et novembre 2023, soit +6 % sur un an malgré la hausse des taux.
Un ticket d’entrée qui s’envole
Pour une villa en première ligne au Pyla, comptez désormais 3,2 millions d’euros en médiane (+9 % en un an). Les appartements avec balcon vue Bassin dans le centre d’Arcachon flirtent avec 11 600 €/m². Le segment des maisons de charme (années 30, bardage bois) reste plus accessible : autour de 6 900 €/m² dans le quartier Saint-Ferdinand.
Comment évaluer la valeur d’une villa au Pyla-sur-Mer ?
Question récurrente dans ma boîte mail : “Quel prix demander ou proposer pour une maison face au Bassin ?”. Voici mes repères, affinés par dix-huit années de visites et de négociations.
Cinq critères incontournables
- Vue directe sur l’eau : +25 % sur le prix de base, même si la parcelle est petite.
- Accès plage privé : +10 %, recherché par les familles avec jeunes enfants.
- Niveau de rénovation : les demeures années 60 rénovées RT 2012 s’arrachent. Gain moyen : +15 %.
- Altitude et risque érosion : le trait de côte recule de 1 m/an en moyenne (rapport BRGM 2023). Un retrait en zone rouge peut faire chuter la valeur de 8 à 12 %.
- Cachet architectural (villas néo-basques, cottages Arcachonnais) : jusqu’à +20 % si les éléments patrimoniaux d’origine sont préservés.
Méthode express de calcul
Prix de référence quartier × coefficients ci-dessus = fourchette réaliste.
Exemple concret : une maison de 150 m² au Pyla proche plage, vue latérale, rénovée, sans accès direct :
• Base quartier 9 500 €/m²
• Vue latérale +12 %
• Rénovation +15 %
• Pas d’érosion significative
→ Prix cible ≈ 11 400 €/m², soit 1,71 M€.
Quartiers prisés : du Moulleau aux Abatilles
Impossible d’aborder l’immobilier à Arcachon sans évoquer les micro-marchés qui le composent. Ils dessinent une mosaïque de modes de vie.
Le Moulleau, esprit chic et surf
Avec ses terrasses face au clocher Notre-Dame-des-Passes et sa cale où Yves Parlier met encore parfois à l’eau son catamaran, le Moulleau caracole en tête des prix : 12 300 €/m² pour un T3 vue Bassin. D’un côté, les boutiques griffées rappellent Biarritz ; de l’autre, l’ambiance surf (flags colorés, boards sous le bras) entretien un charme décontracté.
Les Abatilles, douceur sous les pins
Plus en retrait, ce quartier séduit les familles. La proximité des écoles, du parc Pereire et du centre de thalasso d’Arcachon Santé Mer garantit une solide valeur patrimoniale. Comptez 7 800 €/m² pour une maison des années 50 à rafraîchir.
Ville d’Hiver, joyau patrimonial
Édifiée à partir de 1862 grâce aux frères Pereire, la Ville d’Hiver abrite 300 villas classées. Les pièces montées de briques et de bois y tutoient les 9 000 €/m². Je ne me lasse jamais d’y dénicher des escaliers en fonte signés Gustave Eiffel.
Entre héritage et modernité : quels projets d’urbanisme pour demain ?
D’un côté, la municipalité d’Arcachon – portée par le maire Yves Foulon – veut préserver l’identité architecturale. De l’autre, la pression démographique exige de nouveaux logements. En 2023, seulement 120 permis de construire ont été accordés sur l’ensemble de la commune, dont 60 % pour la rénovation lourde.
Les projets structurants
- Port de plaisance 2025 : agrandissement de la capacité d’accueil de 2 000 à 2 400 anneaux, inclus un pôle nautique éco-conçu.
- ZAC de La Teste-Bélisaire : 230 logements mixtes, livraison 2026, 30 % d’accession maîtrisée.
- Réhabilitation du Grand Hôtel (face gare SNCF) en résidence services seniors haut de gamme, ouverture prévue été 2025.
Ces programmes font débat. Certains riverains redoutent une “disneylandisation” du Bassin ; d’autres saluent la création d’emplois et la réponse à la demande locale. Je penche pour un équilibre : protéger le paysage, mais éviter le muséum à ciel ouvert.
Transition énergétique, la nouvelle donne
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) rebat les cartes. Depuis janvier 2023, 18 % des biens mis en vente sur Arcachon sont classés F ou G ; leur décote moyenne atteint 7 %. Pourtant, les rénovations BBC peuvent bénéficier de la prime “MaPrimeRénov’ Sérénité” allant jusqu’à 17 500 €. À surveiller : l’essor des pompes à chaleur air-eau adaptées au climat tempéré du Bassin.
Pourquoi acheter maintenant malgré la hausse des taux ?
Les taux de crédit oscillent autour de 3,9 % sur 20 ans (chiffres Banque de France, mars 2024). On pourrait croire le moment mal choisi… et pourtant.
- La demande étrangère (notamment belge et suisse) soutient les prix plancher.
- L’offre reste structurellement limitée par la loi Littoral.
- Les locatifs saisonniers premium offrent un rendement brut de 4 à 6 % l’été, supérieur à la Côte d’Azur (données AirDNA 2024).
En clair, qui vise une détention longue conserve un fort potentiel de valorisation, d’autant que les taux devraient refluer fin 2025 selon le consensus Bloomberg.
Chaque ruelle, chaque grain de sable du Bassin raconte une histoire ; j’ai la chance de les écouter depuis deux décennies. Si ces lignes ont éveillé votre curiosité ou nourri vos projets, n’hésitez pas à poursuivre l’échange : je me ferai un plaisir de partager d’autres anecdotes, de la dégustation d’huîtres au port de Larros aux couchers de soleil sur la jetée Thiers. L’Arcachon authentique n’attend que vous, et je serai ravie de vous y guider pas à pas.