Immobilier Arcachon : en 2023, le mètre carré s’est négocié en moyenne à 7 650 € pour un appartement, soit +4,2 % en un an selon les Notaires de France. Une progression qui surprend quand le marché national se tasse de –2 %. Ici, la demande reste supérieure à l’offre : à peine 2 % de vacance locative. Le décor est planté.
Marché immobilier à Arcachon en 2024 : chiffres clés
Arcachon, 13 000 habitants l’hiver, 120 000 l’été. Cette oscillation démographique explique beaucoup. La ville d’Arcachon concentre 41 % de résidences secondaires, un record en Gironde.
- Prix moyen maison : 9 200 €/m² en janvier 2024 (MeilleursAgents)
- Temps moyen de vente : 46 jours, contre 72 à Bordeaux
- Taux d’emprunt moyen (février 2024) : 3,9 % sur 20 ans
Le quartier de l’Aiguillon, autrefois port de pêche modeste, affiche encore des valeurs abordables : 6 100 €/m² pour un T3. À l’inverse, la Ville d’Hiver, parsemée de villas dessinées par l’architecte Paul Regnault au XIXᵉ siècle, dépasse souvent 12 000 €/m². D’un côté, la tradition maritime ; de l’autre, le chic Belle Époque. Deux mondes, un même attrait.
Tendances 2024 confirmées
- Retour des acquéreurs parisiens : +18 % de recherches sur le Bassin (SeLoger, janvier 2024).
- Rareté du foncier constructible : seulement 17 permis de construire délivrés à Arcachon en 2023.
- Montée en puissance de la rénovation énergétique : 62 % des ventes incluent un chantier “classe B ou A” prévu.
Pourquoi les prix restent-ils élevés malgré la conjoncture ?
Le marché national recule, mais Arcachon résiste. Trois facteurs l’expliquent :
- Effet Dune du Pilat : symbole mondial. L’Unesco classe le site comme réserve biosphérique en 2022, renforçant l’attrait.
- Accessibilité ferroviaire : 2 h10 depuis Paris–Montparnasse grâce au TGV INOUI (taux de remplissage 92 % l’été dernier).
- Cadre de vie premium : plages orientées plein sud, micro-climat doux (16 °C de moyenne annuelle), offre culturelle soutenue (Festival Cadences, Salon Nautique).
Pour autant, la hausse se tasse. Entre novembre 2023 et février 2024, l’augmentation est limitée à +0,6 %. La flambée post-Covid a laissé place à un palier. Les vendeurs l’ont compris : les négociations se rouvrent. Dans mes propres transactions de l’automne, j’ai vu des baisses de 4 à 7 % consenties sur des biens affichés au-delà de 1,5 M €.
Comment acheter une villa au Pyla en 2024 ?
Qu’est-ce que le Pyla ? Officiellement Pyla-sur-Mer, hameau de La Teste-de-Buch. Dès 1920, l’entrepreneur Daniel Meller y trace des avenues incurvées préservant les pins. Résultat : un écrin boisé tourné vers le Bassin.
Étapes clés pour sécuriser son acquisition
- Identifier la zone
- Quartier des Abatilles : charme rétro, vue partielle sur le Bassin.
- Front de mer boulevard de l’Océan : rare, souvent hors-marché.
- Vérifier le PLU 2023
- Hauteur limitée à 8 m.
- Emprise au sol max 30 %.
- Budgéter les travaux
- Coût moyen rénovation bois exotique : 1 800 €/m².
- Isolation dune-compatible indispensable (vents salins).
- Financer malin
- Prêt in fine adossé à un contrat d’assurance-vie, encore négociable à 3,3 % sur 15 ans.
- Signer une promesse sous seing privé sous quinze jours, car la concurrence est vive (en 2023, 63 % des promesses signées en moins d’une semaine).
Pourquoi viser le hors-marché ?
40 % des ventes de villas au Pyla ne passent pas dans les annonces. Les familles locales préfèrent la discrétion. Se rapprocher des notaires (Étude Labarthe), golf du Pyla ou associations nautiques multiplie les opportunités. Personnellement, j’ai déniché deux pépites en discutant à la jetée du Moulleau au lever du soleil… comme quoi le réseau demeure capital.
Art de vivre et perspectives futures
Arcachon, c’est l’odeur des pins chauffés, le chant des gabares revenant du large et le verre d’Entre-deux-Mers au coucher du soleil. Mais au-delà de la carte postale, le territoire se transforme.
- Urbanisme doux : la Communauté d’Agglomération (COBAS) teste depuis août 2023 des zones 30 km/h généralisées.
- Mobilités vertes : 18 km supplémentaires de pistes cyclables en chantier le long de la Vélodyssée.
- Tourisme quatre saisons : fréquentation hôtelière de mars à mai +12 % en 2023.
D’un côté, cette attractivité garantit la valeur des biens. De l’autre, elle interroge : comment préserver l’âme locale ? Les associations “Sauvons le Pyla” militent contre la division parcellaire à outrance, tandis que la mairie limite depuis juillet 2023 les piscines au-delà de 60 m³ pour préserver la nappe phréatique.
Cap sur 2025
Les économistes de BPCE L’Observatoire prévoient un ralentissement à +1 % annuel des prix, conditionné à une détente des taux en fin d’année. Les primo-accédants, jusque-là exclus, pourraient revenir via des biens intermédiaires (appartements rénovés à la Chapelle-des-Marins). Sur ce créneau, la performance locative saisonnière reste élevée : 8,4 % brut en 2023 (AirDNA).
Enfin, les projets connexes – photovoltaïque sur toitures, réhabilitation des cabanes ostréicoles, développement des ateliers d’art au port de Larros – offrent autant de pistes pour enrichir (et rentabiliser) un investissement immobilier.
Ces chiffres, ces parfums iodés et ces histoires de villa cachée me rappellent chaque matin pourquoi je sillonne le Bassin carnet en main. Si vous sentez déjà le sable sous vos pas, restez à l’écoute : je partage bientôt une exploration des “petites maisons de pêcheurs à réinventer” et un décryptage du marché du Cap-Ferret. À très vite au bord de l’eau !